Thông tư 36 chính thức có hiệu lực vào đầu năm 2015, giai đoạn đó, người ta biết đến thông tư này như một biện pháp điều chỉnh dòng chảy vốn vào thị trường chứng khoán, và đánh sở hữu chéo. Sự ra đời của thông tư này đã là nguyên nhân chính làm dòng tiền suy kiệt, và nguồn cung bẩy lên nhanh chóng cuối 2014, đầu 2015 góp phần làm thị trường chứng khoán trong nước lao đao.
Đến nay, nhà điều hành đang nghĩ đến việc điều chỉnh dòng vốn ở một thị trường phi tài chính khác, bất động sản. Theo đó, hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 250%. Động thái này sẽ tác động trực tiếp đến hệ số CAR, qua đó, mẫu số tổng tài sản rủi ro quy đổi sẽ nâng lên trong khi tử số vốn tự có không thay đổi làm CAR giảm. Theo quy định, CAR phải đạt tối thiểu 9%, hiện các ngân hàng thương mại nhà nước là 9.42%, ngân hàng thương mại cổ phần là 12.74% (số liệu cuối 2015, Minh Đức, VNEconomy).
Nếu quy định mới này chính thức áp dụng, tùy vào tình trạng của từng ngân hàng, các ngân hàng thương mại có CAR thấp có thể phải, (1) tăng vốn tự có (2) hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản.
Điểm đáng ngại nhất cho dân đầu cơ đang găm giữ quá nhiều bất động sản, là động thái xả hàng trước của khối banks làm giá bất động sản suy giảm.
Thật ra khái niệm cho vay kinh doanh bất động sản vẫn chưa thật rõ, dư nợ này chỉ tính cho các nhà phát triển dự án, các cá nhân/tổ chức vay tiền để đầu cơ/đầu tư bất động sản, hay tính luôn phần tín dụng người tiêu dùng cuối cùng vay thêm để đủ tiền mua nhà ở?
Một nội dung điều chỉnh khác cũng quan trọng không kém, nâng trần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40%. Theo Minh Đức, VNEconomy, các ngân hàng thương mại nhà nước tỷ lệ này đang là 33.36%, các ngân hàng thương mại cổ phần đang là 36.9%, khá sát trần điều chỉnh. Thật ra quy định này là rất tiến bộ, trong tài chính ngại nhất là “dùng vốn ngắn hạn để tài trợ đầu tư dài hạn”, đây là một trong những nhân tố khởi nguồn/làm trầm trọng thêm khủng hoảng và bất ổn tài chính. Nhưng chắc chắn trong ngắn hạn sẽ có những xáo trộn. Rất nhiều khoản vay phát triển dự án bất động sản, vay mua nhà tiêu dùng của người dân được ngân hàng cấp tín dụng trung, dài hạn. Và nếu thông tư này có hiệu lực, liệu các ngân hàng có giảm/hạn chế cho vay trung, dài hạn?
Nguồn: finandlife
-----------------------------
Dưới đây là một số góc nhìn khác, các bạn có thể tham khảo thêm.
SỬA ĐỔI THÔNG TƯ 36 – AI CỨU VÀ CỨU AI
Hai Le Quang, http://kiemtoanpro.com/
Gần đây, trên các trang báo tài chính rộ lên những phản hồi của các doanh nghiệp, hiệp hội bất động sản liên quan đến việc sửa đổi Thông tư 36 với các nội dung chủ yếu như:
- Giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%;
- Nâng cao hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%.
Các doanh nghiệp và hiệp hội kinh doanh BĐS thì kêu rằng đây là việc “phanh” quá “gấp” khi mới nới được tầm khoảng 2 năm và thị trường BĐS mới bắt đầu hồi phục, và việc này sẽ ảnh hưởng không chỉ đến các doanh nghiệp BĐS mà còn ảnh hưởng đến các thị trường khác có liên quan.
Lo lắng này không phải là không đúng và thực tế hiện tại, BĐS đang được cấp “dưỡng khí” và “thức ăn” chủ yếu từ nguồn của các ngân hàng – có nghĩa là tăng dư nợ tín dụng. Khi rút dưỡng khí, giảm khẩu phần ăn thì đương nhiên các doanh nghiệp trong lĩnh vực này sẽ tổn thương và đặc biệt các doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính trong cuộc chơi dài hơi trong thị trường bất động sản.
Tuy nhiên trong phát biểu của một đại diện người bán hàng thì dường như người dân mua nhà chưa đi vay nhiều và sử dụng vốn tự có và vốn khác là chính:
“Năm 2015 thị trường BĐS đã phục hồi hết sức thận trọng, thông tin thị trường rõ ràng, người mua nhà cẩn trọng hơn. Trong số các dự án chúng tôi bán tỷ lệ người mua vay nhà chỉ chiếm 10-15%, không phải tất cả khách hàng đều vay. Chủ yếu nguồn vốn của người mua nhà đến từ vốn tự có, vốn từ các nguồn khác chứ không riêng gì ngân hàng”, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch liên minh các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) chia sẻ.
Vậy thì việc xiết tín dụng chưa chắc đã đáng lo, nhưng có thể giảm thiểu doanh số bán trong tương lai khi đối tượng đi vay ngân hàng mua nhà sẽ là khách hàng chính hoặc con số thống kê đó không chính xác.
Tuy nhiên, về phía Ngân hàng Nhà nước, họ luôn cập nhật số liệu và là người nắm rõ nhất về tình hình biến động về dư nợ cho vay BĐS cũng như “sức nóng” của nó và do vậy, họ luôn có lý do để đưa ra những thay đổi nhằm đối phó với tình trạng bong bóng với BĐS cũng như giảm thiểu ảnh hưởng không tích cực đến toàn bộ nền kinh tế. Và điều này sẽ yêu cầu các ngân hàng thương mại sẽ phải cẩn trọng hơn trong việc sử dụng “room” của mình để cho vay các dự án có hiệu quả tốt hơn và như vậy sẽ tốt hơn cho tổng thể nền kinh tế hơn là tốt cho một bộ phận nào đó của nền kinh tế.
Như một lãnh đạo ngân hàng cổ phần chia sẻ: “Cho vay kinh doanh bất động sản là món cho vay “ngon” nhất, nên nếu không có lý do gì khác, ít có ngân hàng nào lại từ chối”. Điều đó cho thấy nếu không có quản lý chặt, việc lao theo lợi nhuận và ảnh hưởng chung đến toàn bộ hệ thống tài chính là có thể xảy ra.
Do vậy, theo ý kiến chủ quan của người viết, việc điều chỉnh Thông tư 36 là cần thiết nhưng cần và dựa trên việc cân đối an toàn tài chính của cả hệ thống ngân hàng và đáp ứng được sự phát triển của các ngành liên quan để hướng tới hoạt động kinh doanh hiệu quả.
BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỚC TÁC ĐỘNG TỪ VIỆC SỬA THÔNG TƯ 36, Minh Đức, VNEconomy