Dữ liệu tài chính 4 công ty bất động sản lớn niêm yết trên sàn TPHCM (VHM, NVL, KDH, NLG) cho thấy tổng tồn kho tăng 10,654 tỷ trong Quý 3/2020, tăng 36,000 tỷ so với 1 năm trước, tăng 60,000 tỷ so với 2 năm trước và tăng 109,000 tỷ so với 4 năm trước.

FINANDLIFE

Theo CBRE, tỷ lệ người mua nhà tại sàn này có sự thay đổi nhanh chóng trong 3 năm qua. Năm 2016, 47% người mua nhà là người VN, 2017 còn 36%, 9T2018 chỉ còn 24%. Người Trung Quốc nhanh chóng vươn lên vị trí đầu, 9T2018 họ chiếm 31% giao dịch, năm 2017 chỉ 4%, 2016 chỉ 2%. Người Hàn Quốc thường xuyên duy trì vị trí thứ 3, năm 2016, họ chiếm 6% giao dịch, 2017 chiếm 8%, 9T2018 họ chiếm 19% giao dịch.

Bất ổn trong môi trường đầu tư và sự chững lại tình hình kinh tế vĩ mô tại TQ và Hàn Quốc một vài năm gần đây, đặc biệt 2018, làm dòng tiền những quốc gia này tiềm kiếm cơ hội ở các thị trường ngoài nước. Trong bối cảnh đó, VN bỗng trở thành vùng đất hứa lý tưởng.

Ngoài ra, giá nhà ở VN đang còn khá thấp. Nếu như giá 1 căn hộ trung tâm ở TQ trung bình 6.8k USD/m2, tương đương 160 triệu đồng/m2, tại Hàn Quốc là 11.1k USD/m2, tương đương 260 triệu đồng/m2, thì tại VN, chỉ 2k USD/m2, tương đương 47 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá cho thuê căn 3 phòng ngủ tại trung tâm của VN khoảng 820USD, tương đương 20 triệu đồng/tháng, thì tại TQ 1151USD, tương đương 27 triệu đồng/tháng, tại Hàn Quốc 1445USD, tương đương 34 triệu đồng/tháng. Tức suất sinh lãi trung bình, căn 3 phòng ngủ khu vực trung tâm ở VN đạt 4.5%, TQ chỉ 1.8% và Hàn QUốc chỉ 1.3%.

Do vậy, dư địa đón dòng tiền mua căn hộ ở VN sẽ còn lớn chứ chưa dừng lại.

Đó là, mới tính căn hộ lớn ở khu vực trung tâm, nếu tính căn hộ ở khu vực ngoại thành, suất sinh lãi còn lớn hơn rất nhiều.

(Người Hàn Quốc yêu thích mua nhà khu Phú Mỹ Hưng, Người Mỹ lại thích biệt thự biệt lập ở Thảo Điền, Người Đài Loan, Trung Quốc thì thích căn hộ trung tâm...)

FINANDLIFE

Giao dịch thứ cấp giảm

Hoạt động tiền bán hàng giảm

Nợ hiện hữu thấp hơn

Lãi suất tăng

Sự giám sát bởi luật lệ pháp lý gia tăng

-----------

Điều gì làm nên một đầu tư tốt trong lĩnh vực bất động sản

·         Lịch sử thực hiện dự án

·         Quỹ đất

·         Pháp lý dự án

·         Bảo vệ nguồn thu

·         Định giá 

·         Đòn bẩy và rủi ro pha loãng

Nguồn: VIPF 2018

Accounting for 20% of the stocks that trade more than 100 thousand units a day in both the HSX and HNX, real estate is one of the most liquid sectors in the stock market. When it comes to price growth, however, the sector was nowhere among the best performers in the market over the past 12 months. While bank, insurance even O&G stocks took turns to join the rally, real estate stocks went mostly sideways during 2015 and the first half of 2016. Even the coming of Circular 06/TT-NHNN, which states that there will be no tightening against mortgage lending until 2017, could not lift enthusiasm for stock property developers more than a couple of days.

The booming of supply in real estate’s luxury segment when the demand has just recovered is a possible explanation for this. According to Savills, house prices in Hanoi and Ho Chi Minh was largely stable in Q1, yet the absorption rates fell considerably compared to the first quarter and 4Q2015, especially in the middle and high-end segments. The same results can be seen in VNREA’s report, in which Q1 house sales in the two cities decreased sharply from a year earlier. The extent of the drop in absorption rate was somewhat a surprise even though market consensus states that the property market is already past its peak. The abundant supply, the impact of Lunar New Year and the psychological impact of the revision of Circular 36 are the main reasons for this decrease.

On the other hand, the difference in revenue and profit timing by real estate company is the reason why corporate earnings have not coincided with reported sales. In the first quarter, there are 34/67 listed real estate companies reported positive revenue growth and 35/67 companies reported growth on PAT. Although the result did not show a strong recovery in profitability, abundant liquidity is a favorable condition for the restructuring activities of businesses. Considering this aspect, we highly appreciate some real estatecompanies such as BCI and TDH. Lately, there has also been an increased attention in the market for other companies, such as DIG and ITC.

Regarding of BCI and TDH, two of the most experienced property developers in HCM, expectations for improved business efficiency after restructuring are the main driver for stock prices. In 2016, BCI target a profit-after-tax figure only half that of 2015, which was substantially inflated by non-recurring income. However, we believe that the plan of VND120 billion of 2016 PAT is within reach as it does not take into account the transfer of two land tracts, i.e. 510 King Duong Vuong and 150 An Duong Vuong. There are also high hopes for the cooperation between BCI and KDH following KDH’s acquisition of 57% BCI’s chartered capital. Nonetheless, we believe the synergies would only begin to realize after 2017, by which time KDH has finished its remaining projects in District 2 and District 9 and BCI has completed the necessary legal works and infrastructures for its major projects such as Corona City, Phong Phu 2, Tan Tao Urban Area…

Unlike BCI, TDH commits to achieve 70% year-over-year growth in its profit after tax in 2016 given the strong ability to recognize the sales of 168 apartments from TDH - Phuoc Long along with several finished projects such as Phuoc Long Spring Town, Long Hoi City… Most of TDH’s projects have high compensation rates and ready LURs. In addition, recent handshakes with Fideco and Lien Phuong Textile are expected to create the firm foundation for TDH’s long term growth. Of the most recently acquired projects, the project at 28 Phung Khac Khoan (co-developed with Fideco) and the project at 39 – 41 – 43 Vo Van Kiet (co-developed with Lien Phuong Textile) are considered the most potential thanks to their very prime locations.

BCI, TDH, DIG and ITC are all ex-SOE real estate businesses who were able to accumulate a large, low-cost land bank. DIG announced in the last week of May that it would liquidate a number of its projects including such as Dai Phuoc Eco Urban Area - Dong Nai (13.43ha), Nam Vinh Yen - Vinh Phuc New Urban Area (2 plots of 9,300m2 in total), Chi Linh - Vung Tau City Center (2 plots of 1.45ha in total) and An Son Hill Villas - Da Lat. Though estimated profits from these transactions are not that promising due to capitalized interest expenses, the move is expected to enable DIG to recover the initial investments and free up cash for betterprojects. In 2014, ITC also withdrew from Intresco Tower at a substantial loss but retrieved capital to trim its debts by a half. Beside Long Thoi- Nhon Duc Residential Area (55ha in Nha Be), ITC also invests in a prominent project at No. 83 Ly Chinh Thang, Q3, HCMC. Due to clearance problems, the company has not managed to boost the progress. Successfully resolving the problem can be an important step for ITC to get back to the growth path.

With their experience and large land bank, BCI, TDH, ITC and DIG each can become a big player by its own virtue. TDH, DIG and ITC are trading at a low price compared to their BV. Before being acquired by KDH, BCI were trading at a P/B around 0.6x. It can be inferred from this that, given their existing advantages, a catalyst, either it is a new owner or a liquidation of a major project is all these companies need to reignite their growth engine.

Rongviet Research

Hoạt động đầu tư tài chính vào các dự án bất động sản diễn ra trong năm 2014 khá sôi động. Không chỉ ở các dự án bất động sản nhà ở thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư, mà những thương vụ đầu tư tài chính vào các dự án BĐS thương mại đang đem lại dòng tiền ổn định cũng diễn ra khá sôi động.

Đáng chú ý là các hoạt động mua bán, hợp tác và chuyển nhượng các dự án BĐS nhà ở tại cả Tp.HCM và Hà Nội. Các nhà phát triển dự án trong nước có tiềm lực mạnh, uy tín đang là một “tay chơi mới” trên thị trường khi thực hiện hàng loạt các vụ thâu tóm dự án “đóng băng”.

“Ông lớn” chơi ván mới

Có thể điểm qua những thương vụ điển hình như Vinggoup mua 99% BĐS Hồng Ngân trị giá; Tổng Công ty Xây dựng Thanh Hóa mua lại Skypark Residence 285 tỷ; FLC Group mua lại dự án 36 Phạm Hùng 198 tỷ và dự án The Lavender (quận Hà Đông) 41 tầng, Him Lam mua lại dự án khu dân cư Đông Nam từ Hoàng Anh Gia Lai trị giá 1.050 tỷ; Hải Phát cũng đang thâu tóm khu đất 5000m2 mặt đường Nguyễn Xiển, với dự án tháp đôi 27 tầng, quy mô 450 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 1000 tỷ; Novaland đã hợp tác và mua lại nhiều dự án tại TP. HCM như Lexington Residence (quận 2), Icon 56 (quận 4) và Galaxy 9 (quận 4), The Sun Avenue (quận 2), River Gate (quận 4), The Prince Residence,…

Số lượng căn hộ chào bán ra thị trường Hà Nội

Bên cạnh các “ông lớn” trong nước khấy động thị trường thì các nhà phát triển dự án nước ngoài cũng không ngoài cuộc. Tuy nhiên, điều dễ nhận thấy đó là các thương vụ diễn ra phổ biến ở BĐS thương mại.

Điển hình như Creed Group của Nhật cũng đã thâu tóm hàng loạt dự án của Năm Bảy Bảy, trong đó sở hữu phần lớn dự án City Gate Tower, hợp tác 50% 2 dự án khác là NBB Garden III và NBB Garden II,…Lotte mua lại mặt bằng bán lẻ tại Diamond Plaza từ Posco, Daibiru (Nhật) sàn văn phòng Corner Stone từ VIB trị giá 60,1 triệu USD, Berli Jucker (Thái Lan) mua lại Metro Cash & Carry Việt Nam 877 triệu USD, Tung Shing mua lại khách sạn Movenpick Sài Gòn,…Một số Tập đoàn lớn trong nước cũng tăng cường M&A trong lĩnh vực này nhằm mở rộng hoạt động kinh doanh như Vingroup thâu tóm Ocean Mark, BRG đầu tư tài chính vào khách sạn Thắng Lợi,…

Theo CBRE thống kê từ 2011 đến nay trung bình thị trường BĐS diễn ra khoảng 15 thương vụ M&A thành công. Mới đây ông Phan Xuân Cần, chủ tịch Công ty Sohovietnam, tiết lộ đã có 23 dự án BĐS qua Sohovietnam tư vấn với tổng giá trị khoảng 3.800 tỷ đồng, và tổng mức đầu tư các dự án khoảng từ 12.000 -15.000 tỷ đồng.

Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2014 dòng vốn FDI vào bất động sản tăng gấp 3 lần so với ngoái, đạt 2,54 tỷ USD, BĐS đứng ở vị trí thứ 2 với 35 dự án được đăng ký mới. Điều này cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS đang ngày càng lớn hơn, phần lớn qua hoạt động M&A.

Việc giao dịch chuyển nhượng thành công ở nhiều dự án trong thời gian gần đây sẽ là bước đệm tạo đà cho chu kỳ mới của thị trường BĐS. Và đó cũng là một “sân chơi” mới cho các “ông lớn” đủ tiềm lực tài chính, kinh nghiệm và uy tín để thể hiện mình.

Vì sao hoạt động M&A lại diễn ra mạnh?

Có rất nhiều lý do để các “ông lớn” bất động sản đẩy mạnh thâu tóm dự án. Trong đó, thanh khoản thị trường và tiềm năng của BĐS Việt Nam trong tương lai vẫn là yếu tố quyết định. Sự phục hồi của thị trường đang có những kết quả khả quan sau một loạt động thái từ Chính phủ. Giao dịch nhà ở tại Hà Nội theo Bộ Xây dựng đạt 11.450 giao dịch thành công trong 2014, tăng gấp 2 lần năm ngoái, và con số này tại Tp.HCM khoảng 10.000 căn, tăng 30% so với năm ngoái.

Theo CBRE, thị trường căn hộ năm 2014 tại Hà Nội hoạt động khả quan

Cơ sở hạ tầng đang dần được hoàn thiện cũng như giao thông kết nối giữa các khu vực đô thị và các thành phố trọng điểm cũng góp phần giúp thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn hơn.

Bên cạnh đó, nhiều yếu tố chính sách khác mới được Quốc hội và Chính phủ thông qua cũng có tác động đến quyết định việc mua lại các dự án BĐS.

Ông Phan Xuân Cần cho rằng, khung giá đất tăng gấp đôi, đặc biệt phía Bắc đền bù theo đơn giá nhà nước. Trong đó, ngoài đơn giá nhà nước, dân đầu tư thường gọi là “tiền nổi” thì còn một chi phí khác là chi phí thỏa thuận, nhưng nếu hiện nay “tiền nổi” tăng gấp đôi (chưa kể tiền thỏa thuận) thì chi phí đầu vào chi dự án sẽ bị đội lên. Điều này có thể dẫn đến nhiều nhà đầu tư chọn phương án mua lại dự án thay vì phát triển dự án mới. Tuy nhiên, điều này có thể sẽ diễn ra trong tương lai bởi hiện nay việc mua lại dự án vẫn đang được định giá ở chi phí GPMB theo đơn giá cũ.

Những chính sách mới cũng đang đem đến kỳ vọng rất lớn cho các nhà đầu tư nước ngoài khi TPP được ký kết, FDI tiếp tục tăng, Luật Đất đai mới cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất cho việc đầu tư vào các dự án nhà ở để bán.

Trả lời tại cuộc họp báo mới đây về thị trường BĐS năm 2014, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng từ 2013 các nhà đầu tư nước ngoài đã quan tâm đến bất động sản Việt Nam rồi, và đến năm 2014 thì hàng loạt các thương vụ đã được “chốt”. Các nhà đầu tư phần lớn đến từ Nhật, Hàn Quốc và Singapore có thể do Việt Nam khác các nước khác ở tiềm năng tăng trưởng và quy mô tăng dân số.

“Đối với các nhà phát triển bất động sản nước ngoài, thì họ rất khó để làm dự án từ đầu nên thông thường họ tìm kiếm các dự án đã hình thành, có doanh thu, tiết kiệm chi phí. Tôi cho rằng sau 10 năm hình thành và phát triển, đây là thời điểm thích hợp nhất để mua lại dự án xét trong cả chu kỳ thị trường và yếu tố vĩ mô.” Richard nói.

Cũng theo nhận định của nhiều chuyên gia, năm 2015 sẽ là năm hoạt động M&A bất động sản tiếp tục diễn ra sôi động. Theo nhận định của Richard các dự án khu trung tâm sẽ được “săn” nhiều trong 2015 nhưng về giá chuyển nhượng chắc chắn sẽ không hề rẻ. Các nhà phát triển dự án trong nước có nhiều kinh nghiệm cũng sẽ tiếp tục mua các dự án.

Theo Kiều Thuật-Trí Thức Trẻ