Công ty cổ phần Vigalcera Hạ Long (VHL) là công ty chuyên sản xuất và kinh doanh các sản phẩm gạch ngói, gạch ốp lát bằng đất sét nung truyền thống. VHL là công ty có quy mô lớn nhất trong ngành trên sàn niêm yết, với tổng tài sản và doanh thu năm 2014 lần lượt đạt 890 tỷ và 1,450 tỷ đồng.

Chúng tôi cho rằng VHL sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt trong nhiều năm tới nhờ kịp thời tăng năng lực sản xuất để đáp ứng được nhu cầu tiêu thụ sản phẩm đang tăng nhanh trong khu vực Đông Bắc Bộ.

Với dự báo EPS năm 2015 của VHL đạt mức 7,000 đồng, chúng tôi khuyến nghị mua vào cổ phiếu VHL với giá mục tiêu 50,000 đồng.

“Lưu ý: đây là loại cổ phiếu đầu tư lâu dài, không phù hợp cho nhà lướt sóng cũng như cho người đầu tư với kỳ vọng sinh lời theo tuần.” finandlife

-------------------------------------------------

GIỚI THIỆU

Công ty cổ phần Vigalcera Hạ Long (VHL) được thành lập từ năm 1978, hoạt động chính của công ty hiện nay là sản xuất và kinh doanh sản phẩm gạch ngói với thương hiệu khá nổi tiếng: Gạch ngói Vigalcera Hạ Long. VHL có trụ sở và nhà máy chính đặt tại tỉnh Quảng Ninh.

Hiện nay, VHL là công ty sản xuất gạch ngói đất sét nung có quy mô lớn nhất trên sàn với tổng số lao động lên đến 3,350 người; tổng tài sản của công ty đạt hơn 952 tỷ đồng và tổng doanh thu 12 tháng gần nhất của VHL lên đến 1,500 tỷ đồng. Hoạt động sản xuất kinh doanh hiện nay của VHL đang phục hồi mạnh nhờ vào 2 nguyên nhân chính: Ngành bất động sản và xây dựng đang phục hồi nhanh; VHL cắt giảm chi phí rất hiệu quả trong 2 năm qua. Chúng tôi tin VHL sẽ còn tiếp tục tăng trưởng cao trong vài năm tới. Với mức P/E hiện nay chỉ bằng ½ so với P/E trung bình của thị trường, chúng tôi đánh giá VHL là một cổ phiếu còn nhiều tiềm năng trong cả ngắn hạn và dài hạn.

SẢN PHẨM CHÍNH

Sản phẩm gạch ngói Vigalcera Hạ Long được chia thành 3 nhóm: 1) Gạch xây;  2) Ngói lợp các loại  và  3) Gạch ốp lát (gạch cotto, gạch clinker)

Năm 2014, VHL sản xuất gần 180 triệu viên gạch xây, tăng 12% so với năm 2013. Ngói các loại trong năm qua cũng có sản lượng đạt 127 triệu viên, tăng 6% so với năm 2013. Lượng gạch ốp lát đạt 7.1 triệu mét vuông sản phẩm, giảm nhẹ so với mức sản lượng 7.3 triệu mét vuông sản phẩm năm 2013. 

ĐẦU VÀO

Nguyên liệu chính để sản xuất sản phẩm gạch ngói các loại của Viglacera Hạ Long là đất sét truyền thống. Phần lớn nguồn đất sét cung cấp cho các nhà máy hiện nay của công ty được khai thác tại khu vực Giếng Đáy. Theo công ty, lượng đất sét nguyên liệu tại đây đủ để công ty sản xuất liên tục trong 8-10 năm tới. Để đảm bảo cho sự phát triển của VHL trong dài hạn, hiện nay công ty đang thăm dò và xin cấp phép khai thác đất sét tại 3 mỏ mới cũng tại Quảng Ninh. Nguồn đất sét có chất lượng tốt, trữ lượng còn lớn và rất gần nhà máy giúp VHL có được lợi thế cạnh tranh khá tốt so với nhiều công ty sản xuất gạch ngói khác trong khu vực.

Ngoài đất sét truyền thống làm nguyên liệu chính, VHL còn sử dụng đất sét trắng tại Đông Triều, Quảng Ninh; oxit tạo màu nhập từ Trung Quốc; điện; than và xăng dầu làm nhiên liệu. Hiện nay VHL đang dần thay thế nhiên liệu bằng dầu khí để thay cho nhiên liệu bằng than, quá trình này đã góp phần giúp cho công ty giảm chi phí rất tốt trong năm 2014.

Hoạt động sản xuất của VHL đang sử dụng rất nhiều lao động. Để tạo ra hơn 1,400 tỷ đồng doanh thu năm 2014, VHL cần đến 3,350 lao động, doanh thu trung bình trên mỗi lao động đang ở mức 35 triệu đồng/tháng. Trong dài hạn, VHL sẽ đứng trước áp lực tăng năng suất lao động lên mức cao hơn nhiều so với hiện nay khi mà tốc độ tăng lương đang cao hơn tốc độ tăng giá bán sản phẩm của công ty.

NHÀ MÁY VÀ NĂNG LỰC SẢN XUẤT

Viglacera Hạ Long hiện nay đang có 4 nhà máy đang hoạt động rất ổn định.

Tất cả 4 nhà máy này đều đặt tại tỉnh Quảng Ninh, từ đây sản phẩm sản xuất ra được chuyên trở  đến các đại lý của công ty tương đối nhanh (gần 60% doanh số của công ty nằm trong bán kính 150km bao quanh 4 nhà máy sàn xuất). Trong năm nay, VHL đã đầu tư thêm nhà máy mới: Nhà máy gạch clinker vừa đi vào hoạt động với vốn đầu tư 250 tỷ đồng đặt tại huyện Đông Triều, Quảng Ninh cũng đang có tình hình sản xuất rất tốt với lượng sản phẩm sản xuất ra đều đạt tiêu chuẩn thiết kế và được thị trường tiêu thụ toàn bộ.

Sản phẩm gạch ngói của VHL được sản xuất tại 2 nhà máy: Tiêu Giao và Hoành Bồ. Tổng công suất gạch ngói của 2 nhà máy này hiện nay đang ở mức 280 triệu viên QTC/năm. Nhà máy gạch Cotto Giếng Đáy của VHL cũng đang vận hành rất tốt với tổng công suất thiết kế và sản lượng năm 2014 lần lượt đạt 7.5 và 7.3 triệu mét vuông sả sản phẩm QTC/năm.

 

ĐẦU RA VÀ THỊ TRƯỜNG:

Sản phẩm gạch ngói của VHL được tiêu thụ chủ yếu tại khu vực Đông Bắc Bộ (Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh) và khu 4 cũ (phía Bắc của khu vực Bắc Trung Bộ: Hà Tĩnh, Nghệ An, Thanh Hóa, Hà Nam, Thái Bình, Nam Định). Do đặc tính của sản phẩm gạch ngói xây dựng nên sản phẩm của VHL có mức đóng góp vào doanh thu càng nhỏ khi thị trường càng xa. Nếu thị trường trong bán kính 150km quanh nhà máy chiếm gần 60% doanh số, thì thị trường miền Trung chỉ chiếm 5.5% và miền Nam chỉ chiếm 2.9% tổng doanh số của công ty hàng năm.

Thị phần: Tại khu vực Hải Phòng – Quảng Ninh, VHL là công ty có quy mô và thị phần lớn nhất trong ngành sản xuất gạch ngói, theo sau là công ty cổ phần Gốm Đất Việt với công suất 180 triệu viên QTC/năm.

HỆ THỐNG PHÂN PHỐI RỘNG KHẮP KHU VỰC:

Sản phẩm gạch ngói của Viglacera Hạ Long được tiêu thụ thông qua hơn 300 đại lý cấp 1 và hàng trăm đại lý cấp 2. Hệ thống đại lý của VHL chủ yếu phân bổ ở các tỉnh miền Bắc và Bắc Trung Bộ.

 

ĐỐI THỦ CẠNH TRANH

Đối thủ cạnh tranh trực tiếp:

Tại khu vực Hải Phòng – Quảng Ninh, VHL là công ty có quy mô và thị phần lớn nhất, theo sau là công ty cổ phần Gốm Đất Việt. Trong 2 năm trở lại đây, sản phẩm gạch cotto của Gốm Đất Việt đang có tốc độ tăng trưởng khá tốt, năm 2014, sản lượng gạch lát Cotto của Gốm Đất Việt đã vượt 5 triệu mét vuông sản phẩm, chỉ thấp hơn 30% sản lượng của Viglacera Hạ Long. Mặt hàng gạch ngói các loại của Gốm Đất Việt hiện nay cũng đang có công suất lên đến 180 triệu viên QTC/năm, thấp hơn 40% so với tổng công suất của Viglacera Hạ Long hiện nay. Mặc dù có giá bán cao hơn Gốm Đất Việt, nhưng sản phẩm của Vigalcera Hạ Long lại có mức tăng trưởng tốt và ổn định hơn nhờ hệ thống hàng trăm đại lý, cửa hàng rải rác trong khu vực của mình, trong khi đó, sản phẩm của Gốm Đất Việt thường tập trung vào các dự án xây dựng lớn, tiêu thụ ít ổn định hơn so với VHL.

Đối thủ cạnh tranh gián tiếp:

Bên cạnh đối thủ trực tiếp là Gốm Đất Việt, Viglacera Hạ Long còn đối diện với sự cạnh tranh từ các sản phẩm gạch ốp lát của Vicostone và CMC, nhưng sự cạnh tranh từ các sản phẩm thay thế hiện nay chưa thực sự đáng lo ngại. Dòng gạch ceramic nói chung và gạch ốp lát Cotto của VHL nói riêng thường có nhu cầu khá ổn định và hầu như không thể bị thay thế hoàn toàn bởi dòng gạch granite nói chung.

LỢI THẾ CẠNH TRANH

Ngành sản xuất gạch ngói truyền thống có sản phẩm rất ít khác biệt, các công ty trong ngành cạnh tranh với nhau giựa vào lợi thế về chi phí (quy mô nhà máy và khoảng cách vận chuyển nguyên liệu/sản phẩm có yếu tố quyết định đến chi phí) và hệ thống phân phối của mình. Vigalcera Hạ Long là công ty có lợi thế tốt nhất hiện nay trong khu vực Đông Bắc Bộ về cả 2 mặt này.

VỊ THẾ TRONG NGÀNH

Trong lĩnh vực sản xuất gạch ngói, gạch ốp lát, Viglacera Hạ Long là công ty có quy mô lớn trong tốp đầu:

•               Doanh thu năm 2014 đạt 1,440 tỷ đồng, chỉ đứng sau VCS

•               Lợi nhuận sau thuế (83 tỷ đồng) chỉ đứng thứ 2 sau VCS

•               Biên lợi nhuận: Ôn định ở mức 20% - đứng thứ 3 sau VCS và GMX.

TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH NGẮN HẠN

Trong ngành sản xuất gạch ngói các loại, phần lớn các công ty đều đang sử dụng đòn bẩy tài chính tương đối cao. Bốn công ty lớn nhất trên sàn hiện đang có tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng nguồn vốn trung bình chỉ ở mức 0.35 lần. Trong đó, VHL có tỷ lệ đòn bẩy và vay nợ ở mức thấp hơn.

NĂM 2013 TRỞ LẠI ĐẦY ẤN TƯỢNG BẰNG NỘI LỰC

Năm 2012 là năm thứ 3 liên tiếp doanh thu bán hàng của VHL sụt giảm. Thị trường bất động sản đóng băng, ngành xây dựng trì trệ làm doanh thu năm 2012 chỉ đạt 1,228 tỷ đồng, giảm hơn 6% so với năm trước, nhưng lợi nhuận gộp lại giảm mạnh đến hơn 20% và chỉ đạt 212 tỷ đồng -  mức thấp kỷ lục trong vòng 5 năm của công ty. Năm 2012, lợi nhuận sau thuế của VHL chạm mức 0 đồng.

Sang năm 2013, ngành xây dựng chưa hoàn toàn phục hồi, doanh thu bán hàng của công ty tăng nhẹ trở lại với 1,262 tỷ đồng, tăng nhẹ 2% so với năm 2012. Nhưng ám ảnh từ mức lợi nhuận 0 đồng của năm trước đã làm lãnh đạo công ty quyết định cắt giảm chi phí mạnh tay: Trong năm 2013, VHL đã cắt giảm 434 lao động – một con số cắt giảm kỷ lục của Viglacera Hạ Long; chi phí nguyên vật liệu cũng được công ty cắt giảm đáng kể tại tất cả 3 nhà máy; năm 2013, sản lượng bán hàng tăng rất chậm, nhưng để giảm mạnh chi phí, mở rộng biên lợi nhuận từ 17% lên 21%, VHL đã thực thi chính sách thay đổi cơ cấu sản phảm rất hiệu quả: Giảm sản xuất gạch xây – sản phẩm tiêu thụ nhiều nguyên liệu, nhiên liệu nhưng lợi nhuận thấp là gạch và tăng cường sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm có biên lợi nhuận rộng hơn như ngói trang trí, gạch cotto, chiến lược này đã góp phần làm giảm chi phí nguyên vật liệu đáng kể. Thực thi hàng loạt chính sách trên một cách hiệu quả đã giúp VHL tăng mạnh lợi nhuận gộp lên hơn 25% so với năm 2012 (trong khi doanh thu chỉ tăng nhẹ hơn 2%).

Hoạt động tài chính trong năm 2013 cũng đánh dấu một nỗ lực rất lớn của ban lãnh đạo: cắt giảm gần 70 tỷ đồng nợ vay ngân hàng (hơn 20%) giúp công ty giảm mạnh chi phí tài chính trong năm.

VHL kết thúc năm 2013 rất thành công: lợi nhuận sau thuế đạt 51 tỷ đồng, tăng gấp 170 lần so với năm 2012.

PHỤC HỒI MẠNH TỪ 2014

Năm 2014, nền kinh tế phục hồi và khởi sắc trở lại, ngành bất động sản phá băng, lĩnh vực xây dựng dân dụng bắt đầu tăng trưởng trở lại giúp doanh thu của Viglacera Hạ Long tăng trưởng 14% so với năm 2013. Mặc dù lợi nhuận gộp chỉ tăng 11%, nhưng dư nợ vay và lãi suất cho vay giảm nhanh trong năm 2014 đã giúp VHL cắt giảm được 22 tỷ đồng chi phí lãi vay, giảm gần một nửa so với năm 2013. Cả năm 2014, lợi nhuận sau thuế của công ty đạt 84 tỷ đồng, tăng 65% so với 2013.

 

DỰ ÁN NHÀ MÁY MỚI: NHÀ MÁY GẠCH CLINKER

Từ năm 2010, Viglacera Hạ Long đã khởi công xây dựng nhà máy gạch clinker tại huyện Đông Triều, Quảng Ninh với tổng vố đầu tư 250 tỷ đồng. Năm 2014 VHL tiến hành phát hành 7 triệu cổ phiếu, huy động thêm gần 70 tỷ đồng nguồn vốn để tập trung đầu tư mạnh cho nhà máy. Đến tháng 5/2015, giai đoạn 1 của nhà máy gạch clinker đã chính thức đi vào vận hành với dây truyền có công suất thiết kế đạt 2 triệu mét vuông sản phẩm mỗi năm.

Sản phẩm gạch clinker của nhà máy mới này vẫn là một loại gạch đất sét nung như gạch Cotto Viglacera Hạ Long, nhưng được công ty cải tiến nhiều để có độ bền cao hơn, có thể chịu đựng được trong nhiều điện kiện khắc nghiệt và cũng giá bán cao hơn so với gạch cotto hiện nay của công ty. Đến nay, sản phẩm gạch clinker của nhà máy Clinker Đông Triều đang được bán ra rất thành công cho cả thị trường trong và ngoài nước (Malaysia, Hàn Quốc). Hoạt động bán hàng đang tiến triển rất tốt đã thúc đẩy ban lãnh đạo công ty quyết định đầu tư tiếp giai đoạn 2 của nhà máy với vốn đầu tư 120 tỷ đồng để nâng tổng công suất nhà máy lên 4 triệu mét vuông sản phẩm QTC/năm ngay trong năm nay.

Chúng tôi đánh giá nhà máy gạch Clinker Đông Triều sẽ giúp VHL tăng trưởng tốt từ cuối năm nay trở đi. Nhu cầu còn lớn về xây dựng các khu du lịch, resort ven biển; các công trình công nghiệp và dân dụng khác có nhu cầu về gạch lát đất sét nung có độ bền vượt trội … sẽ tạo ra cơ hội lớn giúp VHL tiêu thụ thành công sản phẩm gạch ốp lát clinker mới của công ty.

DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH NĂM 2015

Năm 2015, nhóm sản phẩm gạch ốp lát sẽ tăng trưởng khá tốt nhờ nhà máy gạch clinker bắt đầu hoạt động và bán hàng thành công từ đầu quý 3. Sản lượng bán ra năm nay của nhà máy gạch clinker theo chúng tôi sẽ đạt khoảng 600,000 mét vuông, tương đương 30% công suất của dây truyền số một. Nhà máy gạch clinker đi vào hoạt động sẽ giúp doanh số sản phẩm gạch ốp lát của VHL đạt 7.8 triệu mét vuông, tăng 10% so với năm 2014. Doanh thu nhóm sản phẩm gạch ốp lát dự báo sẽ đạt khoảng 700 tỷ đồng, tăng 21% so với năm 2014. Nhóm sản phẩm ngói các loại sẽ tiêu thụ được khoảng 140 triệu viên và mang về cho công ty khoảng 780 tỷ đồng doanh thu, tăng 10% so với năm 2014.

Với sức tiêu thụ sản phẩm rất tốt như trên, doanh thu của công ty năm 2015 theo chúng tôi ước tính sẽ đạt khoảng 1,640 tỷ đồng, tăng 14% so với năm 2014. Lãi gộp đạt 350 tỷ đồng, dù chỉ tăng 18% so với cùng kỳ, nhưng chi phí tài chính giảm 36% sẽ làm lợi nhuận sau thuế cả năm của công ty đạt 112 tỷ đồng, tăng 36% so với năm 2014.

EPS năm 2015 của VHL sẽ đạt khoảng 7,000 đồng/cổ phiếu, tăng 36% so với năm 2014. Với con số này, VHL sẽ là một trong những công ty có EPS cao nhất sản HNX.

TRIỂN VỌNG DÀI HẠN

Đô thị hóa đang tăng chóng mặt

Trong nhiều năm qua, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam luôn thuộc nhóm cao nhất Châu Á. Dân số đô thị năm 2010 ở mức 26% thì 4 năm sau đã tăng lên gần 35%. Theo dự báo của chính phủ, tỷ lệ dân số đô thị của Việt Nam sẽ đạt khoảng 45% vào năm 2020. Diện tích đô thị hiện nay cũng đã tăng 40% so với cách đây 10 năm. Dự báo, đến năm 2020, tổng diện tích đô thị cả nước sẽ lên đến 460,000 ha, tăng gấp 3 lần so với diện tích đất đô thị hiện nay. Tốc độ đô thị hóa tăng chóng mặt sẽ làm tăng nhu cầu về xây dựng nhà ở và nhu cầu về vật liệu xây dựng trong 5 năm tới.

Ngành xây dựng tăng trưởng ngày càng nhanh

Từ 2013 đến nay, ngành xây dựng (cùng với ngành công nghiệp) đang làm động lực cho tăng trưởng của nền kinh tế. Nếu năm 2013, tốc độ tăng trưởng GDP ngành xây dựng chỉ cao hơn GDP của nền kinh tế 0.5%, thì đến năm 2014, khoảng cách này là 1.1% và đến quý 1-2015, tốc độ tăng trưởng GDP của ngành xây dựng đã vượt 2.4% so với GDP của cả nước. Ngành xây dựng đang tăng trưởng ngày càng nhanh hơn so với nền kinh tế là một động lực rất lớn cho các công ty sản xuất vật liệu xây dựng như VHL có thể tăng trưởng cao hơn mặt bằng chung. Tốc độ tăng trưởng doanh thu đạt 20% trong quý 1-2015 của VHL là một chứng minh rất rõ cho xu hướng này.

KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ

VHL đang đi vào quỹ đạo tăng trưởng cao nhờ vào cả 3 yếu tố:

•               Chủ động tái cơ cấu sản phẩm để tăng trưởng tốt hơn

•               Nhu cầu sản phẩm đang tăng nhanh nhờ tốc độ đô thị hóa và ngành xây dựng trong khu vực đang tăng rất nhanh.

•               Mở rộng năng lực sản xuất với nhà máy gạch clinker

Từ năm 2015, sản phẩm gạch clinker của nhà máy gạch Clinker Đông Triều sẽ được tung ra thị trường, chúng tôi đánh giá rất cao tiềm năng của sản phẩm mới này. Với đặc tính vượt trội và mức giá cạnh tranh của gạch clinker Viglacera Hạ Long, VHL có thể sẽ tận dụng tốt làn sóng đầu tư với hàng loạt nhà đầu tư lớn như Vingroup; Sun Group; FLC; Las Vegas Sands; Texhong; Amata; Limitless World… đang tập trung đầu tư vào khu vực Hải Phòng – Quảng Ninh. Với năng lực sản xuất đang tăng lên đáng kể và năng lực cạnh tranh khá tốt của Viglacera Hạ Long, chúng tôi đánh giá VHL tăng trưởng rất tốt trong nhiều năm tới.

Dự báo, EPS năm 2015 của VHL đạt 7,000 đồng, với mức giá ngày 07/07/2015 ở mức 33,800 đồng, VHL đang được giao dịch với hệ số P/E forward = 4.8 lần, thấp hơn gần 60% so với mức 11.5 lần của HNX Index.

Tiềm năng tăng trưởng còn nhiều trong khi mức giá hiện tại đang ở mức thấp là cơ sở để chúng tôi tin tưởng cổ phiếu VHL có thể sẽ giúp nhà đầu tư gặt hái được nhiều thành công trong tương cả ngắn và dài hạn.

Trong ngắn hạn (12 tháng), chúng tôi khuyến nghị MUA VÀO cổ phiếu VHL với mức giá mục tiêu 50,000 đồng, cao hơn 48% so với mức giá hiện nay (giá mục tiêu đã bao gồm cổ tức năm 2015).

RỦI RO

1.            Rủi ro tài chính: Với hệ số thanh toán nhanh hiện chỉ ở mức 0.4 lần, tình hình tài chính của công ty sẽ trở nên căng thẳng nếu xảy ra biến động thị trường lớn làm công ty không thể tiêu thụ được sản phẩm như mong đợi.

2.            Rủi ro thanh khoản: Trong 30 ngày qua, khối lượng giao dịch của VHL chỉ đạt trung bình 5,000 cổ phiếu/phiên. Mức thanh khoản thấp của VHL sẽ gây khó khăn hoạt động mua vào và bán ra cổ phiếu trên thị trường.

3.            Ngoài ra, VHL cũng đối diện với rủi ro kinh doanh (bị các đối thủ như Gốm Đất Việt … chiếm thị phần; tình hình kinh tế vĩ mô diễn biến xấu làm tiêu thụ hàng chậm lại…) và rủi ro quản trị liên quan đến phần vốn nhà nước khá cao…

 

Nguồn: Analyst Nguyễn Văn Tiến, VFS Research

Tiêu chí sàng lọc:

-          Mùa vụ: Tỷ trọng doanh thu và/hoặc lợi nhuận quý 2 đóng góp cao trong cả năm (trung bình giai đoạn 2011-2014).

-          Thanh khoản không quá thấp.

-          Hoạt động kinh doanh: ổn định hoặc kỳ vọng tăng trưởng.

* Mùa vụ: Tỷ trọng doanh thu/lợi nhuận quý 2 trên cả năm (trung bình từ năm 2011-2014).

* +/-% DTT, +/-% LNST: Tăng trưởng doanh thu thuần và Lợi nhuận ròng Q1/2015 so với cùng kỳ năm trước

* Tỷ lệ TH/KH: Lợi nhuận ròng Q1/2015 so với kế hoạch cả năm.

 

Nguồn: VFS Research

 

Tiền nhiều quá! Không khéo lại phải lên đến Excessive Greed mới chịu giảm đấy chứ!

Mà nếu như vậy thì VNIndex có khi tiếp cận vùng 645-660. Sợ thật :)

 

Nguồn: finandlife

(NDH) Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, sẽ thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và có nhiều điểm mới tích cực.

Được kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Đây là điểm mới được của Luật KDBĐS năm 2014. So với Luật KDBĐS hiện hành thì Điều 5 của Luật quy định rất chi tiết các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:

1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng

Theo Luật KDBĐS hiện hành thì vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Con số về vốn đã tăng lên gấp hơn 3 lần theo Luật KDBĐS 2014, 20 tỷ đồng. Đây là mức đã được hạ tới hơn một nửa so với đề xuất mức vốn pháp định 50 tỷ tại dự thảo luật được Quốc hội cho ý kiến ở kỳ họp trước.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích, thì việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng là điều kiện cần khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Còn khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo thống kê cho thấy các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ hiện chiếm khoảng 60%. Như vậy, có trên 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định trên 20 tỷ là đủ điều kiện hoạt động. 60% doanh nghiệp có vốn dưới 20 tỷ hiện nay vẫn triển khai bình thường, nhưng sau 1 năm kể từ khi Luật KDBĐS có hiệu lực (tức 1/7/2016), nếu doanh nghiệp không bổ sung thêm vốn pháp định thì không thể tiếp tục thị trường kinh doanh bất động sản.

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

Theo Điều 12 của Luật KDBĐS năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Để tăng cường thêm các biện pháp bảo vệ người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 34 của Luật quy định bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.

Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai thì trước đây Luật KDBĐS năm 2006 quy định chưa chặt chẽ. Do vậy, thực tế phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp xảy ra. Chủ đầu tư có thể vì lý do nào đó triển khai dự án chậm, hoặc không còn khả năng triển khai dự án nữa. Do đó, người dân, nhà đầu tư đã nộp tiền cho chủ dự án rồi và dự án không bàn giao đúng tiến độ được, người dân phải chịu thiệt thòi.

Khắc phục những tồn tại, Luật KDBĐS 2014 đã bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, cụ thể:

Điều 55 quy định về điều kiện của Bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh nếu thỏa mãn các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh

Điều 56 của Luật KDBĐS 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết

Kinh doanh dịch vụ bất động sản

Luật KDBĐS 2014 đã loại bỏ một số dịch vụ bất động sản như như định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS. Điều 60 quy định về phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, theo đó tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ sau: Môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản theo quy định của Luật này.

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp

Điều 62 Luật KDBĐS 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu không thành lập doanh nghiệp, thì cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Tương tự, Điều 63 quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Điều 74 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Xử lý thu hồi dự án bất động sản

Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án.

 

Nguồn: ndh.vn, Luật Kinh doanh BĐS 2014

Josh Noble in Hong Kong

 

China is now home to the world’s largest equity markets after the US. Yet extreme volatility is still typical, with benchmark indices often swinging as much as 10 per cent in a matter of hours (trong vài giờ).

On one day in June, more than $700bn was wiped off (bị xóa sổ khỏi) the value of Chinese stocks. Here are some of the main reasons for the volatility.

What is the investor profile behind China’s equity market?

Retail punters account for 80-90 per cent of trading in the Chinese equity markets. Many of them are new to investing — in May alone 12m trading accounts were opened. That means millions of people trading stocks have little or no direct memory of the 2007-8 stock market bubble and crash.

Có đến 80-90% nhà đầu tư là nhỏ lẻ, chỉ riêng trong tháng 5, có đến 12 triệu tài khoản được mở mới, điều đó đồng nghĩa với nhiều trong số đó chưa có bài học từ cơn điên và khủng hoảng 2007-2008.

Even professional fund managers in China often act with very short-term horizons. Many are measured on monthly or quarterly performance, adding pressure to chase the market higher as it moves.

Thâm chí giới quản lý quỹ chuyên nghiệp tại TQ cũng thường hành động rất ngắn hạn.

What impact has State policy had on the market?

Ảnh hưởng gì từ chính sách chính phủ lên thị trường?

Chinese markets are often described as policy-driven. That goes well beyond the direction of monetary policy and deep into securities and banking regulation. Even state-media rhetoric (phương tiện truyền thông nhà nước) has a role to play, as shown by recent supportive messages in various government newspapers. But Beijing’s pronouncements are often open to interpretation, leading to sharp rises and falls in the market as millions of investors try to read the runes.

Thị trường TQ thường được giải thích bởi chính sách điều hành. Điều đó ẩn sau chính sách tiền tệ trực tiếp và tác động sâu hơn vào chứng khoán và chính sách hệ thống ngân hàng. Thậm chí truyền thông nhà nước cũng giữa một vài trò quan trọng.

Prospects of change — As long as the stock market remains a policy lever for the government, and share indices dominated by state-owned enterprises, Beijing’s heavy hand is unlikely to be significantly weakened.

Beijing has tried to encourage more long-term institutional investors into the market, for example by granting freer access to large foreign asset managers or sovereign wealth funds. However, progress has been slow.

Margin finance has been cited as major factor behind the market’s growth. What is this, and how does it work?

Việc cho vay để đầu tư chứng khoán cũng là một nhân tố quan trọng phía sau sự tăng trưởng của thị trường.

Using borrowed money to trade stocks is a common feature of equity markets globally but in China it has rocketed over the past year. Margin trading as a percentage of overall market capitalisation reached a record earlier this year, according to Macquarie — far higher than anything seen in any other market at any time in history.

Điều này là bình thường ở những thị trường khác, nhưng tại TQ nó đã tăng trưởng quá chóng mặt, theo Macquarie, mức cho vay đang cao hơn lịch sự của hầu hết thị trường khác.

High levels of leverage help explain why stocks ran up so quickly over the past year. But that borrowing leaves the stock market prone to (dễ bị) dramatic falls as investors struggle to meet margin calls.

Prospects of change — The regulators have tried to cut the level of margin lending in the system, which has been a key reason for the recent pull back.

Have initial public offerings also helped drive the market?

Có phải IPO cũng là nhân tố dẫn dắt thị trường?

The system for new listings in China remains tightly controlled by the authorities. The state in effect sets the price of new share sales, virtually guaranteeing quick bumper returns (hầu như tỷ lệ lợi nhuận khổng lồ được đảm bảo) for those able to buy in. Even on days when the Shanghai market has fallen sharply, IPOs have typically risen by the daily limit of 44 per cent.

The result is that investors pull cash from the market ahead of new listings, draining billions of dollars of liquidity for a number of days. That can torpedo (làm thất bại) the market, but then push it back up when the funds are unlocked again.

Việc IPO hút 1 lượng lớn tiền ra khỏi thị trường và điều đó có ảnh hưởng lên thị trường.

Prospects of change — Regulators are clearly aware of the need for a rethink, and have promised to hand over IPO approval powers to the stock exchanges, perhaps as soon as this year. However, analysts expect the transition to a more market-based pricing system to take some time.

What are the hedging options?

Thế còn hoạt động của quyền chọn?

Mặc dầu TQ đã giới thiệu hệ thống bán khống cổ phiếu, nhưng nó vẫn chiếm 1 tỷ lệ nhỏ trong thực tế. Chi phí vốn cao và nguồn hàng (chứng khoán) có sẵn ít là một hạn chế.

Although China has introduced a system for short selling stocks, it remains of little use in practical terms. Borrowing costs are high and the availability of stock to borrow is limited. The only real viable way of hedging exposure is through index futures, which is not helpful for those trading specific stocks or sectors such as tech and healthcare. Instead, traders simply have to buy or sell to lessen or increase their exposure, which can result in stampedes when sentiment switches.

And what of prospects for change?

That regulators have tried to introduce shorting at all shows a recognition of the problem. The April debut of options for shorting small-caps was an important step in the right direction. However, the steps taken fall far short of what is needed, suggesting that authorities remain wary of the consequences of making short selling easier.

Relative:

Chứng khoán Trung Quốc, canh bạc khát nước

 

Nguồn: ft.com, finandlife